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資產評估法_2004資產評估講義

更新時間:2018-05-25 來源:資產評估師 點擊:

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[2004]全部資產評估講義

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第 一 章 總 論

  前言:

  要以基本概念為主,最基本的概念性東西一定要把握住。從今年的考試來看,它的題型比前兩年有一些改變,比較多的增加了一些主觀題的內容,而對客觀題的內容來說可能有一些刪減,在分數上做了一些變化,這更要求考生們要特別注意這門課的最基本的知識點,最基本的一些概念。

  

  第一節 資產評估及其特點

  

  一、資產評估定義

 ?。ㄒ唬┵Y產

  所謂資產,是指經濟主體擁有或控制的,能以貨幣計量的,能夠給經濟主體帶來經濟利益的經濟資源。

  1.資產具有以下基本特征:

 ?。?)資產必須是經濟主體擁有或者控制的。

 ?。?)資產必須能以貨幣計量。

 ?。?)資產是能夠給經濟主體帶來經濟利益的資源,即可望給經濟主體帶來現金流入的資源。

  2.作為資產評估客體的資產,存在形式是多種多樣的,為了科學地進行資產評估,可對資產進行適當的分類。

 ?。?)按資產存在形態分類,可以分為有形資產和無形資產。

 ?。?)按資產是否具有綜合獲得能力分類,可以分為單項資產和整體資產

 ?。?)按資產能否獨立存在分類,可以分為可確指的資產和不可確指的資產。

 ?。?)按資產與生產經營過程的關系分類,可以分為經營性資產和非經營性資產。

 ?。ǘ﹥r格和價值

 ?。ㄈ┵Y產評估

  資產評估是專業機構和人員,按照國家法律法規和資產評估準則,根據特定目的,遵循評估原則,依照相關程序,選擇適當的價值類型,運用科學方法,對資產價值進行評定和估算的行為。

 ?。?)評估主體。

 ?。?)評估客體。

 ?。?)評估依據。

 ?。?)評估目的。

 ?。?)評估原則。

 ?。?)評估程序。

 ?。?)評估價值類型。

 ?。?)評估方法。

  

  二、資產評估的種類和特點

 ?。ㄒ唬┵Y產評估的種類

  目前國際上的資產評估主要分為三類,即評估、評估復核和評估咨詢。

  資產評估又可分為完全資產評估和限制性資產評估;

  資產評估還可具體劃分為單項資產評估和整體資產評估。

 ?。ǘ┵Y產評估的特點

  1.市場性。

  2.公正性。

  3.專業性。

  4.咨詢性。

  

  三、資產評估的功能和作用

 ?。ㄒ唬┰u價及評估的功能

 ?。ǘ┕芾淼墓δ埽ㄗ饔茫?/p>

 ?。ㄈ╄b證的作用

 

  第二節 價值類型和評估目的

  

  一、資產評估的價值類型

  資產評估中的價值類型是指資產評估結果的價值屬性及其表現形式。不同屬性的價值類型所代表的資產評估價值不僅在性質上是不同的,在數量上往往也存在著較大的差異。

  第一種,以資產評估的估價標準形式表述的價值類型,具體包括:重置成本、收益現值、現行市價(或變現價值)和清算價格四種。

  第二種,從資產評估假設的角度來表述資產評估的價值類型,具體包括:繼續使用價值、公開市場價值和清算價值等三種。

  第三種,從資產業務的性質,即資產評估的特定目的來劃分資產評估的價值類型。

  第四種,以資產評估時所依據的市場條件,以及被評估資產的使用狀態來劃分資產評估結果的價值類型。

 ?。ㄒ唬╆P于資產評估中的市場價值與市場價值以外的價值

  在國際評估準則中,市場價值定義如下:"自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后,所達成的公平交易中某項資產應當進行交易的價值的估計數額,當事人雙方應當各自精明、謹慎行事,不受任何強迫壓制。市場價值以外的價值不是一種具體的資產評估價值存在形式,它是一系列不符合資產市場價值定義條件價值形式的總稱或組合。

 ?。ǘ┟鞔_資產評估中的市場價值與市場價值以外價值的意義和作用

  

  二、資產評估的目的

 ?。ㄒ唬┵Y產評估的一般目的

  資產評估所要實現的一般目的只能是資產在評估時點的公允價值。

 ?。ǘ┵Y產評估的特定目的

  1.資產轉讓。

  2.企業兼并。

  3.企業出售?!?/p>

  4.企業聯營。

  5.股份經營。

  6.中外合資、合作。

  7.企業清算。

  8.抵押。

  9.擔保。

  10.企業租賃。

  11.債務重組。

 ?。ㄈ┵Y產評估特定目的在資產評估中的地位和作用

  

  第三節 資產評估的假設與原則

  

  假設也可以這么說,很多東西是建立在假設之上,沒有這種假設,很多活動事實上是無法進行的。所以,在資產評估的活動,會計的活動當中,對某些假設做出說明是非常必要的。

  假設的意思就是說,由于認識客體它的變化不可能被主體全部認識,這樣的話,人們就不得不根據我已經知道的某些特征和事實,來做出合乎邏輯的推斷,這種推斷事實上就是一種假設。

  

  一、資產評估假設

 ?。ㄒ唬┙灰准僭O

  交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設,交易假設是假定所有待評資產已經處在交易過程中,評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。

 ?。ǘ┕_市場假設

  公開市場假設是對資產擬進入的市場的條件,以及資產在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。

 ?。ㄈ┏掷m使用假設

  持續使用假設也是對資產擬進入的市場的條件,以及在這樣的市場條件下的資產狀態的一種假定性描述或說明。

 ?。ㄋ模┣逅慵僭O

  

  二、資產評估的原則

 ?。ㄒ唬┵Y產評估工作原則

  1.獨立性原則。

  2.客觀公正性原則。

  3.科學性原則。

 ?。ǘ┵Y產評估經濟技術原則

  1.預期收益原則。

  2.供求原則。

  3.貢獻原則。

  4.替代原則。

  5.估價日期原則。

  

  第四節 資產評估與會計和審計的關系

  

  一、資產評估與會計和審計的聯系

 ?。ㄒ唬┵Y產評估與會計的聯系

 ?。ǘ┵Y產評估與審計的聯系

  

  二、資產評估與會計和審計的區別

 ?。ㄒ唬┵Y產評估與會計的區別

 ?。ǘ┵Y產評估與審計的區別

  

  第五節 資產評估在中國的發展

  一、中國資產評估行業及其發展

  二、中國資產評估師職業法律規范

 ?。ㄒ唬┓尚问降馁Y產評估師職業法律規范

 ?。ǘ┬姓ㄒ幒筒块T規章形式的資產評估師職業法律規范

第 二 章 資產評估的基本方法

  第二章在全書中的作用:

  它是集中的提煉,專門講述資產評估的方法,把資產評估的三種方法具體進行說明??忌趶土暣苏聲r,先不要考慮具體對象的影響,先把三種方法的概念、特點、適用范圍和計算方法等特別記住。做到以不變應萬變。

  

  第一節 市場法

  

  一、市場法的基本涵義

  市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格,經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。市場法是資產評估中最為直接,最具說服力的評估方法之一。

  市場法依據的原則是替代原則。

  

  二、市場法的基本前提

  通過市場法進行資產評估需要滿足兩個最基本的前提條件:

 ?。?)要有一個活躍的公開市場;

 ?。?)公開市場上要有可比的資產及其交易活動。

  

  三、市場法的基本程序及有關指標

 ?。ㄒ唬┻x擇參照物

 ?。ǘ┰谠u估對象與參照物之間選擇比較因素

 ?。ㄈ┲笜藢Ρ?、量化差異

 ?。ㄋ模┰诟鲄⒄瘴锍山粌r格的基礎上調整已經量化的對比指標差異

 ?。ㄎ澹┚C合分析確定評估結果

  1.資產的功能。

  2.資產的實體特征和質量。

  3.市場條件。

  4.交易條件。

  

  四、市場法中的具體評估方法

 ?。ㄒ唬┲苯颖容^法

  直接比較法是指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進行比較而判斷評估對象價值的一類方法。

  其基本計算公式為:評估對象價值=參照物成交價格*評估對象A特征/參照物A特征

  1.現行市價法。

  2.市價折扣法。 資產評估價值=參照物成交價格×(1-價格折扣率)

  3.功能價值類比法。

 ?。?)資產價值與其功能呈線性關系的情況,通常被稱作生產能力比例法:

  資產評估價值=參照物成交價格×(評估對象生產能力÷參照物生產能力)

 ?。?)資產價值與其功能呈指數關系的情況,通常被稱作規模經濟效益指數法:

  資產評估價值=參照物成交價格×(評估對象生產能力÷參照物生產能力)X

  4.價格指數法。

  資產評估價值=參照物成交價格×(1+物價變動指數)

  5.成新率價格調整法。

  資產評估價值=參照物成交價格×(評估對象成新率÷參照物成新率)

 ?。ǘ╊惐日{整法

  該法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似。

  1.市場售價類比法。

  資產評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易情況差異值

  資產評估價值=參照物售價×功能差異修正系數×…×時間差異修正系數

  年限修正系數=[1-1÷(1+8%)30]÷[1-1÷(1+8%)35]

  =(1-0.0994)÷(1-0.0676)

  =0.9006÷0.9324

  =0.9659

  2.市價法。

  資產評估價值=評估對象現行合理成本×(參照物成交價格÷參照物現行合理成本)

  3.市盈率乘(倍)數法。

  資產評估價值=評估對象(企業))收益額×參照物(企業)市盈率

  

  第二節 收益法

  

  一、收益法的基本涵義

  收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。

  思路:通過估測被估資產未來預期收益的現值判斷被估資產的價值的一切方法。

  典型的收益法是以利索本,即知道收益率然后反求本金。

  

  二、收益法的基本前提

  收益法是依據資產未來預期收益經折現或本金化處理來估測資產價值的,它涉及三個基本要素:一是被評估資產的預期收益;二是折現率或本金化率;三是被評估資產取得預期收益的持續時間。

  1.被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量;

  2.資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量;

  3.被評估資產預期獲利年限可以預測。

  

  三、收益法的基本程序和基本參數

 ?。ㄒ唬?收益額

  其一,收益額是資產未來預期收益額,而不是資產的歷史收益額或現實收益額;其二,用于資產評估的收益額是資產的客觀收益,而不是資產的實際收益。

 ?。ǘ┱郜F率

  折現率就其構成而言,如不考慮通貨膨脹,它是由無風險報酬率和風險報酬率組成的。其中無風險報酬率可以利用國庫率或者銀行同期貸款利率近似代替。

 ?。ㄈ┦找嫫谙?/p>

  

  四、收益法中的主要技術方法

  公式中出現的符號的含義

  三個最基本的公式

  1.永續年金收益

  評估值=收益/資本化率

  2.有期限

  

  3.分段收益法公式:是前兩種公式的總和

  

 ?。ㄒ唬┘兪找娌蛔?/p>

  1.在收益永續,各因素不變的條件下,有以下計算式:

 ?。校剑粒痳

  2.在收益年期有限,資本化率大于零的條件下,有以下計算式

  

  3.在收益年期有限,資本化率等于零的條件下,有以下計算式:

  P=A×n

 ?。ǘ┘兪找嬖谌舾赡旰蟊3植蛔?/p>

  1.無限年期收益。其基本公式為:

  

  2.有限年期收益。其計算公式為:

  

 ?。ㄈ┘兪找姘吹炔罴墧底兓?/p>

  1.在純收益按等差級數遞增,收益年期無限的條件下,有以下計算式:

  

  2.在純收益按等差級數遞增,收益年期有限的條件下,有以下計算式:

  

  3.在純收益按等差級數遞減,收益年期無限的條件下,有以下計算式:

  

  4.在純收益按等差級數遞減,收益年期有限的條件下,有以下計算式:

  

 ?。ㄋ模┘兪找姘吹缺燃墧底兓?/p>

  1.在純收益按等比級數遞增,收益年期無限的條件下,有以下計算式:

  

  2.在純收益按等比級數遞增,收益年期有限的條件下,有以下計算式:

 

  3.在純收益按等比級數遞減,收益年期無限的條件下,有以下計算式:

  

  4.在純收益按等比級數遞減,收益年期有限的條件下,有以下計算式:

  

  

  第三節 成本法

  

  一、成本法的基本涵義

  成本法也是資產評估的基本方法之一。成本法是指首先估測被評估資產的重置成本,然后估測被評估資產業已存在的各種貶損因素,并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。

  

  

  二、成本法的基本前提

  1.被評估資產處于繼續使用狀態或被假定處于繼續使用狀態。

  2.應當具備可利用的歷史資料。成本法的應用是建立在歷史資料基礎上的,信息資料、指標需要通過歷史資料獲得。同時,現時資產與歷史資產具有相同性或可比性。

  3.形成資產價值的耗費是必須的。

  

  三、成本法中的基本要素

 ?。ㄒ唬┵Y產的重置成本

  1.復原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、設計、規格及技術等,以現時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產所發生的費用。

  2.更新重置成本是指采用新型材料,現代建筑或制造標準,新型設計、規格和技術等,以現行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需的費用。

 ?。ǘ┵Y產的實體性貶值

  

 ?。ㄈ┵Y產的功能性貶值

 ?。ㄋ模┵Y產的經濟性貶值

  

  四、成本法中的具體評估方法

 ?。ㄒ唬┲刂贸杀镜墓浪惴椒?/p>

  1.重置核算法。

  2.價格指數法。

  重置成本=資產的賬面原值×價格指數

  或:重置成本=資產的賬面原值×(1+價格變動指數)

  式中,價格指數可以是定基價格指數或環比價格指數。

  注意:重置核算法和價格指數法的區別

  1.用價格指數法算出來的重置成本只能是復原重置成本,而重置核算法有可能是復原重置成本,也有可能是更新重置成本。

  2.價格指數法是建立在不同時期某一種或某一類或全部資產的價格變動水平上,而重置成本核算是建立在現行價格水平與購建成本核算的基礎上。

  3.功能價值類比法。

 ?。?)生產能力比例法。

  

  

 ?。?)規模經濟效益指數法。

  

  

  

 ?。ǘ嶓w性貶值的測算方法

  1.觀察法,也稱成新率法。

  資產實體性貶值=重置成本×(1-實體性成新率)

  2.使用年限法。

  

  3.修復費用法。

  

 ?。ㄈ┵Y產的功能性貶值測算方法

  

  

 ?。ㄋ模┵Y產經濟性貶值的估算

  

  

  第四節 評估方法的選擇

  

  一、評估方法之間的關系

 ?。ㄒ唬?資產評估方法之間的聯系

  各種方法是相通的,只不過路徑不同。

 ?。ǘ┵Y產評估方法之間的區別

  三種方法的邏輯出發點不同

  

  二、資產評估方法的選擇

  1.方法的選擇要與評估目的、評估的市場條件、評估對象在評估過程中所處的狀態以及由此決定的評估價值類型要相適應。

  2.方法的選擇要受到評估對象的類型、狀態等的影響。

  3.方法的選擇還受到此方法的評估資料以及技術參數的約束

第 三 章 資產評估程序

 

第一節 資產評估程序概述

  

  一、資產評估程序的定義和分類

  資產評估程序是指資產評估機構和人員執行資產評估業務、形成資產評估結論所履行的系統性工作步驟。狹義的角度上很多人認為資產評估程序開始于資產評估機構和人員接受委托,終止于向委托人或相關當事人提交資產評估報告書。廣義的資產評估程序開始于承接資產評估業務前的明確資產評估基本事項環節,終止于資產評估報告書提交后的資產評估文件歸檔管理。

  1.明確資產評估業務基本事項;

  2.簽訂資產評估業務約定書;

  3.編制資產評估計劃;

  4.資產勘查與現場調查;

  5.收集資產評估資料;

  6.評定估算;

  7.編制和提交資產評估報告書;

  8.資產評估工作檔案歸檔。

  

  二、資產評估程序的重要性

  

  第二節 資產評估具體程序

  

  一、明確資產評估業務基本事項

  1.委托方和相關當事方基本狀況。

  2.資產評估目的。

  3.評估對象基本狀況。

  1.價值類型及定義。

  2.資產評估基準日。

  3.資產評估限制條件和重要假設。

  4.其他需要明確的重要事項。

  

二、簽訂資產評估業務約定書

  

  三、編制資產評估計劃

  

  四、資產勘查與現場調查

  

  五、收集資產評估資料

  

  六、評定估算

  

  七、編制和提交資產評估報告書

  

  八、資產評估工作檔案歸檔

  

  第三節 執行資產評估程序的基本要求(了解)

  

  第四節 資產評估中信息收集與分析方法

  

  一、 執行資產評估業務過程中需要收集的信息

  

  二、執行資產評估業務過程中信息的來源

 ?。ㄒ唬?收集資產所有者或占有者內部的信息資料

 ?。ǘ┦占Y產所有者或占有者外部的信息資料

  1.市場信息。

  2.政府部門。

  3.證券交易機構。

  4.媒體。

  5.行業協會或管理機構及其出版物。

  6.學術出版物。

  

  三、資產評估過程中信息的初步處理

 ?。ㄒ唬┵Y產信息資料的分析

 ?。ǘ┵Y產信息資料的篩選與調整

  1.按可用性原則劃分

  2.按信息來源劃分

 ?。?)一級信息。

 ?。?)二級信息。

  

  四、評估過:程中常用的邏輯分析方法

 ?。ㄒ唬┍容^

 ?。ǘ┓治雠c綜合

 ?。ㄈ┩评?/p>

第 四 章 機器設備評估

  第一節 機器設備評估概述

  一、機器設備定義

  二、機器設備的分類

 ?。ㄒ唬┕潭ㄙY產管理中使用的國家分類標準

 ?。ǘ嫼怂阒惺褂玫姆诸悩藴?/p>

  1.生產用機器設備;

  2.非生產機器設備;

  3.租出機器設備;

  4.未使用機器設備;

  5.不需用機器設備;

  6.融資租入機器設備;

  第二節 成本法在機器設備評估中的應用

  重置成本法的計算公式為:

  

  一、重置成本的計算

  機器設備的重置成本包括購置或購建設備所發生的必要的、合理的直接成本費用、間接成本費用和因資金占用所發生的獎金成本。

 ?。ㄒ唬┰O備凈價

  1.直接法。

 ?。?)市場詢價。

 ?。?)使用價格資料。

  2.物價指數法。

 ?。?)定基物價指數。

 ?。?)環比物價指數。

  3.重置核算法。

  機器設備的重置成本是由生產成本、銷售費用、利潤、稅金組成。

 ?。ǎ保┥a成本。

 ?、僦苯尤斯べM(LD)。

  直接人工費=∑實際工時消耗量×工資定額

 ?、谥苯硬牧腺M(MD)

  MD=MR+MP

 ?、圮囬g經費(EW)。

  EW=(LD)×rEW

 ?、芷髽I管理費用(EM)。

  EM=(LD)×rEM

 ?、萜渌麑m椯M用(EO)

  CM=MD+LD+EW+EM+ED+ET

 ?。?)銷售費用(ES)

  銷售成本(CS)

  CS=CM+ES

 ?。?)利潤(P)。

  P=CS×rP

 ?。?)稅金(T)。

  T=RC×rT

 ?。?)設備重置成本(RC)。

  RC=Cs+P+T

 ?。紺s+Cs×rp+RC×rT

  4.綜合估價法。

  計算公式為:

  RC=(MRM÷Km+MPM)×(1+Kp)×(1+Kd/n)/(1-rT)

  5.重量估價法。

  計算公式為:

  RC=W×RW×K+P+T

  6.類比估價法-―指數估價法。

  RC/S2=(A1/A2)x

 ?。ǘ┻\雜費

  1.國產設備運雜費。

  國產設備運雜費=國產設備原價×國產運雜費率

  2.進口設備的國內運雜費。

 ?。ㄈ┰O備安裝費

  1.國產設備安裝費。

  國產設備安裝費=設備原價×設備安裝費率

  2.進口設備安裝費計算。

  

 ?。ㄋ模┗A費

  

 ?。ㄎ澹┻M口設備從屬費用

  二、實體性貶值

  

 ?。ㄒ唬┯^察法

 ?。ǘ┠晗薹?/p>

  

 ?。ㄈ┬迯唾M用法

  1.修復費用的含義是對可修復費用而言;

  2.對一個設備而言,既有可修復的費用,也有不可修復的費用,要綜合計算。

  三、功能性貶值

  設備的功能貶值主要體現在超額投資成本和超額運營成本兩方面。

 ?。ㄒ唬┑冖穹N功能性貶值

  第Ⅰ種功能性貶值反映在超額投資成本上

 ?。ǘ┑冖蚍N功能性貶值--超額營運成本,指由于新技術、新工藝的運用,導致現在生產的新設備功能更強大,技術更先進。

  四、經濟性貶值

  經濟貶值是由于企業外部因素所導致的被估資產價值的損失。

  具體表現有以下幾點:

  1.由于使用壽命縮短

  2.由于運營費用的提高

  3.市場競爭的加劇

  第三節 市場法在機器設備評估中的應用

  一、比較因素

 ?。ㄒ唬﹤€別因素

 ?。ǘ┙灰滓蛩?/p>

 ?。ㄈr間因素

 ?。ㄋ模┑赜蛞蛩?/p>

  二、運用市場法評估機器設備的具體方法

 ?。ㄒ唬┲苯悠ヅ浞?/p>

 ?。ǘ┮蛩卣{整法

 ?。ㄈ┏杀颈嚷收{整法

  第四節 收益法在機器設備評估中的應用

  

第 五 章 房地產評估

  第一節 房地產評估概述

  

  一、土地與土地使用權

 ?。ㄒ唬┩恋?/p>

 ?。ǘ┩恋氐奶匦?/p>

  1.土地的自然特性

 ?。?)位置的固定性。

 ?。?)質量的差異性。

 ?。?)不可再生性。

 ?。?)效用永續性。

  2.土地的經濟特性

 ?。?)供給的稀缺性。

 ?。?)可壟斷性。

 ?。?)土地利用多方向性。

 ?。?)效益級差性。

  (三)土地使用權

  土地使用權可以擁有和轉讓,因此地價一般是土地使用權的價格。

  

  二、地租與地價理論

 ?。ㄒ唬┑刈饫碚?/p>

 ?。ǘ┑貎r理論

 ?。ㄈ┑貎r的特征

  1.地價是地租的資本化。

  2.地價是權益價格。

  3.土地具有增值性。

  4.地價與用途相關。

  5.地價具有個別性。

  6.地價具有可比性。

  

  三、房地產及其特性

  

  四、房地產評估的原則

 ?。ㄒ唬┳钣行褂迷瓌t

 ?。ǘ┖戏ㄔ瓌t

  

  五、房地產評估程序

  

  第二節 房地產價格及其影響因素

  

  一、房地產價格的種類

 ?。ㄒ唬└鶕嘁娴牟煌?,可分為所有權價格、使用權價格、其他權利價格。

 ?。ǘ┌磧r格形成方式可分為市場交易價格和評估價格

 ?。ㄈ┌捶康禺a的實物形態可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產價格

 ?。ㄋ模┌捶康禺a價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價等

  樓面地價,又稱單位建筑面積地價。樓面地價=土地總價格/建筑總面積,因為建筑總面積/土地總面積=容積率,所以,樓面地價=土地單價/容積率。

 ?。ㄎ澹┢渌麅r格類型

  

  二、房地產價格的影響因素

 ?。ㄒ唬┮话阋蛩?/p>

  1.經濟因素

  2.社會因素

  3.行政因素

 ?。ǘ﹨^域因素

  1.商服繁華因素。

  2.道路通達因素。

  3.交通便捷因素。

  4.城市設施狀況因素。

  5.環境狀況因素。

 ?。ㄈ﹤€別因素

  1.土地的個別因素。

  2.建筑物的個別因素。

  

  第三節 收益法在房地產評估中的應用

  

  

  一、基本思路

  

  二、適用范圍

  

  三、純收益

 ?。ㄒ唬┘兪找娴暮x

  純收益是指歸屬于房地產的除去各種費用后的收益

  純收益由總收益扣除總費用求得。

 ?。ǘ┛陀^總收益

 ?。ㄈ┛陀^總費用

  

  四、資本化率

 ?。ㄒ唬┵Y本化率的實質

 ?。ǘ┣笕≠Y本化率的方法

  1.純收益與售價比率法。

  2.安全利率加風險調整值法。

  3.各種投資收益率排序插入法。

 ?。ㄈ┵Y本化率的種類

  1.綜合資本化率。

  2.建筑物資本化率。

  3.土地資本化率。

  

  

  五、計算公式

 ?。ㄒ唬┰u估房地合在一起的房地產價值

  房地產價值=房地產純收益/綜合資本化率

  房地產純收益=房地產總收益-房地產總費用

  

 ?。ǘ﹩为氃u估土地的價值

  1.由土地收益評估土地價值。

  土地價值=土地純收益/土地資本化率

  土地純收益=土地總收益-土地總費用

  土地總費用=管理費+維護費+稅金

  2.房地產收益評估土地價值。

 ?。?)土地價值=房地產價值-建筑物現值

  

 ?。ㄈ﹩为氃u估建筑物的價值

  1.建筑物價值=房地產價值-土地價值

  2.建筑物價值=(房地產純收益-土地純收益)/建筑物資本化率

  

  第四節 市場法在房地產評估中的應用

  

  一、基本思路

  二、適用范圍

  三、計算公式

  

  四、操作步驟

 ?。ㄒ唬┙灰踪Y料收集

 ?。ǘ┛杀冉灰装咐_定

 ?。ㄈ┮蛩匦拚?/p>

  1.交易情況修正。

  2.交易日期修正。

  3.區域因素修正。

  4.個別因素修正。

  5.容積率修正。

  6.土地使用年期修正。

  

 ?。ㄋ模┓康禺a價值的確定

  

  第五節 成本法在房地產評估中的應用

  

  一、基本思路

  二、適用范圍

  三、土地評估的成本法操作步驟

  

 ?。ㄒ唬?計算土地取得費用

 ?。ǘ┯嬎阃恋亻_發費用

  1.基礎設施配套費。

  2.公共事業建設配套費用。

  3.小區開發配套費。

 ?。ㄈ┯嬎阃顿Y利息

  土地取得費在土地開發動工前全部付清,在開發完成銷售后能收回,因此,計息期應為整個開發期和銷售期。土地開發費在開發過程中逐步投入,銷售后收回,若土地開發費是均勻投入,則計息期為開發期的一半。

 ?。ㄋ模┯嬎阃顿Y利潤

 ?。ㄎ澹┩恋卦鲋凳找娲_定

  四、新建房地產評估的成本法操作步驟

  

  五、舊建筑物評估的成本法操作步驟

  

  第六節 剩余法在房地產評估中的應用

  

  一、基本思路

  二、適用范圍

  三、計算公式

  

  四、操作步驟

  第七節 基準地價修正系數法在房地產評估中的應用

  一、基準地價的含義:是按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業、住宅、工業等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格。

  二、基準地價測算的基本思路

  三、基準地價的特點與作用

  四、基準地價修正系數法的基本思路

  基準地價修正系數法,是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估成果,按照替代原則,將被估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較,并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正,從而求取被估宗地在估價基準日價格的方法。

  基準地價修正系數法的基本原理是替代原理。

  五、基準地價修正系數法的適用范圍

  六、基準地價修正系數法估價的程序

  被估宗地地價=待估宗地所處地段的基準地價×年期修正系數×期日修正系數×容積率修正系數×其他因素修正系數

 ?。ㄒ唬┦占?、整理土地定級估價成果資料

 ?。ǘ┐_定修正系數表

 ?。ㄈ┱{查宗地地價影響因素的指標條件

 ?。ㄋ模┲贫ū还雷诘匾蛩匦拚禂?/p>

 ?。ㄎ澹┐_定被估宗地使用年期修正系數

 ?。┐_定期日修正系數

 ?。ㄆ撸┐_定容積率修正系數

 ?。ò耍┰u估宗地地價

  第八節 路線價法在房地產評估中的應用

  一、路線價估價法的含義和理論依據

  路線價估價法是根據土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理,在特定街道上設定單人,并依此單人配合深度百分率表及其他修正率表,用數學方法來計算臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。

  路線價是指對面臨特定街道而接近距離相等的市街土地,設定標準深度,求取的該標準深度的若干宗地的平均單價。

  二、路線價估價法的計算公式

  常用的表達方式:

  宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度

  宗地條件特殊的計算公式:

  宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度±其他條件修正額

  三、路線價估價法的適用范圍

  四、路線價估價法的程序

 ?。ㄒ唬┞肪€價區段劃分

 ?。ǘ藴首诘氐拇_定

 ?。ㄈ┞肪€價的評估

 ?。ㄋ模┥疃劝俜致时淼闹谱?/p>

 ?。ㄎ澹┯嬎阕诘貎r值

  五、深度百分率表

  深度百分率的表現形式有三種,分別為:單獨深度百分率、累計深度百分率和平均深度百分率。

  平均深度百分率=累計深度百分率×標準深度÷宗地深度

  制作深度百分率表,要考慮以下幾個方面:

 ?。?)確定標準深度;

 ?。?)確定級距;

 ?。?)確定單獨深度百分率;

 ?。?)根據需要采用累計或平均深度百分率 。

  六、幾個路線價法則介紹

 ?。ㄒ唬┧娜环▌t

 ?。ǘ┨K慕斯法則

 ?。ㄈ┗舴蚵▌t

 ?。ㄋ模┕胤▌t

  七、路線價法的應用舉例

  參照教材P226-227

  第九節 在建工程評估

  一、在建工程的含義與特點

  在建工程指在評估時點尚未完工或雖然已經完工,但尚未竣工驗收、交付使用的建設項目,以及為建設項目備用的材料、設備等資產。

 ?。ㄒ唬┰诮üこ糖闆r復雜

 ?。ǘ┰诮üこ讨g可比性較差

 ?。ㄈ┰诮üこ痰耐顿Y不能完全體現在建工程的形象進度

 ?。ㄋ模┙ㄔO工期長短差別較大

 ?。ㄎ澹﹥r格受后續工程的影響

  二、在建工程評估的資料收集與分析

 ?。ㄒ唬┦占c被估在建工程有關的政府批準文件和工程其他詳細資料。

 ?。ǘ┰u估人員到工程現場查勘工程進度和工程形象進度,明確工程竣工、達到交付使用的日期以及評估基準日工程形象進度是否與總工程進度計劃相符。

 ?。ㄈ┝私忾_發商有關情況,檢查工程質量。

 ?。ㄋ模┧鸭嘘P法定參數。

  三、在建工程評估的主要方法

 ?。ㄒ唬┬蜗筮M度法

  在建工程價格=建造完成后的房地產市場單價×工程形象進度百分比×(1-折扣率)

  工程形象進度百分比=(實際完成建筑工程量+實際完成安裝工程量)/ 總工程量×100%

  折扣率的確定應考慮營銷支出、廣告費和風險收益等因素

 ?。ǘ┏杀痉?/p>

  在建工程價值=土地取得費用+專業費用+建造建筑物費用+正常利稅

 ?。ㄈ┘僭O開發法

  在建工程價值=房地產預期售價-(后續工程成本+后續工程費用+正常利稅)

  四、在建工程評估方法的選擇

  第一、整個建設工程已經完成或接近完成,可采用工程形象進度法進行評估

  第二、對于實際完成工程量較少的在建工程,可采用成本法或假設開發法進行評估

  第三、屬于停建的在建工程,要查明停建的原因,考慮在建工程的功能性及經濟性貶值,進行風險系數調整。

第 六 章 資源資產評估

  第一節 資源資產概述

  一、自然資源及其分類

 ?。ㄒ唬└鶕匀毁Y源在開發過程中能否再生,可劃分為耗竭性資源和非耗竭性資源。

  非耗竭性資源基本上是由環境要素構成的,在合理開發利用的限度內,人類可以永續利用。非耗竭性資源可分為三種:

 ?。?)恒定的非耗竭性資源。

 ?。?)可再生的非耗竭性資源。

 ?。?)不可再生的非耗竭性資源。

 ?。ǘ┌凑召Y源的性質,從自然資源與人類的經濟關系,可劃分為環境資源、生物資源、土地資源、礦產資源和景觀資源等。

  二、資源資產的特性

 ?。ㄒ唬┳匀粚傩?/p>

  1.天然性。

  2.有限性和稀缺性。

  3.生態性。

  4.區域性。

 ?。ǘ┙洕鷮傩?/p>

  1.自然資源具有使用價值,是經濟發展的基礎。

  2.資源資產能夠以貨幣計量。

  3.資源資產具有獲益性。

 ?。ㄈ┓蓪傩?/p>

  1.資源資產必須能夠為特定的產權主體所擁有和控制。

  2.資源資產的使用權可以依法交易。

  三、資源資產評估及其特點

 ?。ㄒ唬┵Y源資產價格是自然資源的使用權價格

 ?。ǘ┵Y源資產價格一般受資源的區位影響較大

 ?。ㄈ┵Y源資產評估須遵循自然資源形成和變化的客觀規律

  第二節 森林資源資產評估

  一、森林資源資產概述

  1.林木資產:指林地內所有的林木所形成的資產。

  2.林地資產:是森林生長的承載體,林地資產是指依法確認的用于林業用地中具有貨幣表現屬性的資產。

  3.森林景觀資產

  二、森林資源資產價格的主要構成要素

 ?。ㄒ唬I林生產成本

 ?。ǘ┵Y金的時間價值

 ?。ㄈ├麧?/p>

 ?。ㄋ模┒惤?/p>

 ?。ㄎ澹┝帜旧a中的損失

 ?。┑刈?/p>

 ?。ㄆ撸┑貐^差價和樹種差價

  三、森林資源資產評估資料收集與資產核查

 ?。ㄒ唬┥仲Y源資產評估資料收集

 ?。ǘ┥仲Y源資產核查

  四、森林資源資產評估主要方法

 ?。ㄒ唬┦袌龇?/p>

  P=K×Kb×G×Q

 ?。ǘ┦S喾?/p>

  P=W-C-F+S

 ?。ㄈ┦找娣?/p>

  

 ?。ㄋ模┏杀痉?/p>

  

  第三節 礦產資源資產評估

  一、礦產資源資產評估概述

  二、影響礦產資源資產價值的因素

 ?。ㄒ唬┵Y源本身的稀缺程度和可替代程度

 ?。ǘ┑V產品的供求狀況

 ?。ㄈ┑V床自然豐度和地理位置

 ?。ㄋ模┛萍歼M步

 ?。ㄎ澹┵Y本化率和社會平均利潤率

  三、礦產資源資產主要評估方法

 ?。ㄒ唬┵N現現金流量法

  

 ?。ǘ┛杀蠕N售法

  

  應用可比銷售法時,要對參照的采礦權價格進行礦床規模差異調整、品位調整、礦產品價格調整、采礦權差異要素調整。其中:

  規模調整系數=被評估采礦權探明儲量÷參照的采礦權探明儲量

  品位調整系數=被評估的采礦權精礦平均品位÷參照的采礦權精礦平均品位

  礦產品價格調整系數=被評估的采礦權采用的礦產品價格÷參照的采礦權當時采用的礦產品價格

  采礦權差異要素調整=被評估的采礦權差異要素評判總值÷參照的采礦權差異要素評判總值

 ?。ㄈ┘s當投資――貼現現金流量法

  約當投資――貼現現金流量法評估探礦權價值,是通過對新探礦權人未來開采投入的全部資產的未來預期收益現值進行估算,按原探礦權人和新探礦權人投資的比例對預期收益現值進行分割后,以原探礦權人分割所得的預期收益現值來確定探礦權的評估價值。因此,約當投資――貼現現金流量法并不是直接對探礦權資產的未來預期收益進行估算。該方法的應用須具有一定勘查程度,并具有較詳細的地勘投資投資財務資料。

  第一步:根據貼現現金流量法的計算原理,計算新探礦權人資產收益現值。

  

  第二步:計算原探礦權人、新探礦權人投資現值。

  

  第三步:計算探礦權評估價值:其計算公式為:

  

 ?。ㄋ模┲刂贸杀痉?/p>

  

 ?。ㄎ澹┑乜奔雍头?/p>

  地勘加和法利用地勘投入的重置成本加上以地勘投入所分配的超額利潤來確定探礦權價值,是重置成本法和貼現現金流量法相結合的一種評估方法。

  

 ?。┑刭|要素評序法

 ?。ㄆ撸┞摵巷L險勘查協議法

 ?。ò耍┐止婪?/p>

第 七 章 無形資產評估

  第一節 無形資產評估概述

  

  一、無形資產及其分類

 ?。ㄒ唬o形資產的定義

  無形資產是指特定主體所控制的,不具有實物形態,對生產經營長期發揮作用且能帶來經濟利益的資源。

  1.非實體性:無形資產沒有具體的物質實體形態,是隱形存在的資產。

  2.排他性:無形資產往往是由特定主體排他占有,凡不能排他或者不需要任何代價即能獲得的,都不是無形資產。

  3.效益性:并非任何無形的事物都是無形資產,成為無形資產的前提是其必須能夠以一定的方式,直接或間接地為其控制主體(所有者、使用者或投資者)創造效益,而且必須能夠在較長時期內持續產生經濟效益。

 ?。ǘo形資產功能特性

  1.共益性

  無形資產區別于有形資產的一個重要特點是,它可以作為共同財富。

  2.積累性

  體現在兩個方面:

  一是無形資產的形成基于其他無形資產的發展。

  二是無形資產自身的發展也是一個不斷積累和演進的過程。

  3.替代性

 ?。ㄈo形資產的分類

  1.按取得無形資產的方式分類:可分為企業自創的和外購的?!?/p>

  2.按無形資產能否獨立存在分類

  按能否獨立存在,可以分為可確指無形資產和不可確指無形資產。

  國際評估準則委員會將無形資產分為權利型無形資產、關系型、組合型和知識產權。

  

  二、影響無形資產評估價值的因素

 ?。ㄒ唬┤〉贸杀?/p>

 ?。ǘC會成本

  無形資產的機會成本是指因將無形資產用于某一確定用途后所導致的將無形資產不能用于其他用途所受損失。

 ?。ㄈ┦找嬉蛩?/p>

 ?。ㄋ模┦袌鲆蛩?/p>

  1.市場供需狀況。

  2.同類無形資產的價格水平。

 ?。ㄎ澹╋L險因素

 ?。┓梢蛩?/p>

 ?。ㄆ撸┦褂闷谙?/p>

 ?。ò耍┘夹g因素

 ?。ň牛┢渌蛩?/p>

  

  三、無形資產評估的程序

 ?。ㄒ唬┟鞔_評估的目的

 ?。ǘ?a href="http://www.paraplegia-hr.com/tlist-30-1.html" target="_blank" class="keylink">鑒定無形資產

  1.確認無形資產存在

  2.鑒別無形資產種類

  3.確定無形資產有效期限

 ?。ㄈ┧鸭嚓P資料

 ?。ㄋ模┟鞔_評估方法

 ?。ㄎ澹┳龀鲈u估結論,整理并撰寫報告

  

  四、無形資產評估的前提及評估對象

 ?。ㄒ唬o形資產評估應在特定的前提下進行

  無形資產的價值前提是指它將參與體積經濟活動,是轉讓、許可、質押及合資等形式,以及如何參與這些經濟活動,如許可的方式及合資的規模等。

 ?。ǘo形資產評估一般應以產權變動為前提

  當出現無形資產轉讓和投資、企業整體或部分資產收購處置及類似經濟活動時,注冊資產評估人員可以接受委托,執行無形資產評估業務。

 ?。ㄈo形資產評估是對其獲利能力的評估

  

  第二節 收益法在無形資產評估中的應用

  

  一、 收益法在無形資產評估中的應用形式

  

  

  式中:K――無形資產分成率;

     Ri――第i年分成基數(超額收益);

     i――收益期限序號;

     r――折現率;

     Y――最低收費額。

  

  二、最低收費額的確定

  無形資產轉讓的最低收費額由以下因素決定:

 ?。ㄒ唬┲刂贸杀緝糁?/p>

  購買方使用無形資產,就應由購買方補償成本費用。當購買方與轉讓方共同使用該項無形資產時,則由雙方按運用規模、受益范圍等來分攤。

 ?。ǘC會成本

  由于無形資產的轉讓,可能會停業而使由該無形資產支撐的營業收益減少,也可能會因為自己制造了競爭對手而減少利潤或者增加開發支出。這些構成無形資產轉讓的機會成本,應由無形資產購買方來補償。

  

  三、收益法應用中各項技術經濟指標的確定

 ?。ㄒ唬o形資產收益額的確定

  1.直接估算法

  通過未使用與使用無形資產的前后收益情況對比分析,確定無形資產帶來的收益額。無形資產劃分為收入增長型和費用節約型。

  收入增大的原因在于:

 ?。?)生產的產品能夠以高出同類產品的價格銷售:R=(P2-P1)Q(1-T)

 ?。?)生產的產品采用與同類產品相同價格的情況下,銷售數量大幅度增加,從而獲得超額收益。費用節約型資產,使得生產產品中的成本費用降低,從而形成超額收益。 R=(Q2-Q1)(P-C)(1-T)

  費用節約型無形資產:R=(C2-C1)Q(1-T)

  2.差額法

  無形資產帶來超額收益=經營利潤-資產總額×行業平均資金利潤率   

  或

  無形資產帶來超額收益=銷售收入×銷售利潤率-銷售收入×每元銷售收入平均占用資金× 行業平均資金利潤率

  3.分成率法

  無形資產收益額=銷售收入(利潤)×銷售收入(利潤)分成率

  收益額=銷售收入×銷售收入分成率=銷售利潤×銷售利潤分成率

  所以:銷售收入分成率=銷售利潤分成率×銷售利潤率

  銷售利潤分成率=銷售收入分成率÷銷售利潤率

  邊際分析法:

  

  4.要素貢獻法

  生產經濟活動中的三大要素:資金、技術和管理。對資金密集型行業,三者的貢獻依次是50%、30%、20%;技術密集型行業依次是40%、40%、20%;一般行業;依次是30%、40%、30%;高科技行業,依次是30%、50%、20%。

 ?。ǘo形資產評估中折現率的確定

  折現率一般包括無風險利率和風險報酬率。

 ?。ㄈo形資產收益期限的確定

  無形資產價值降低是由于無形損耗形成的,三種情況決定產生:

  1.采用原無形資產無利可圖

  2.普遍掌握

  3.需求大幅度下降

  無形資產具有獲得超額收益能力的時間才是真正的無形資產有效期限。

  1.法律或合同、企業申請書分別規定有法定有效期限和受益年限的,可按照法定有效期限與受益年限孰短的原則確定。

  2.法律未規定有效期,企業合同或企業申請書中規定有受益年限的,可按照規定的受益年限確定。

  3.法律和企業合同或申請書均未規定有效期限和受益年限的,按預計受益期限確定。預計受益期限可以采用統計分析或與同類資產比較得出。

  

  第三節 成本法和市場法在無形資產評估中的應用

  

  一、成本法在無形資產評估中的應用

 ?。ㄒ唬o形資產成本特性

  1.不完整性

  2.弱對應性

  3.虛擬性

 ?。ǘ┏杀痉☉?/p>

  無形資產評估值=無形資產重置成本×(1-貶值率)

 ?。ㄈ┳詣摕o形資產重置成本的估算

  1.核算法

  無形資產重置成本=生產成本+期間費用+合理利潤

  其中:生產成本指創建無形資產過程中直接和間接耗費料、工等費用。

  期間費用=管理費用+財務費用+銷售費用

  期間費用指創建無形資產過程中分攤到該項無形資產的費用。

  2.倍加系數法

  

  式中:C――無形資產研制開發中的物化勞動消耗;

     V――無形資產研制開發中活勞動消耗;

     β1――科研人員創造勞動倍加系數;

     β2――科研的平均風險系數;

     L――無形資產投資報酬率。

 ?。ㄋ模┩赓彑o形資產重置成本的估算

  1.市價類比法

  2.物價指數法

  無形資產重置成本=無形資產賬面成本×評估時物價指數/購置時物價指數

 ?。ㄎ澹o形資產貶值率的估算

  1.專家鑒定

  2.剩余經濟壽命預測法

  貶值率=已使用年限/(已使用年限+剩余使用年限)×100%

  

  二、市場法在無形資產評估中的應用

 ?。ㄒ唬┚哂泻侠肀容^基礎的類似的無形資產

 ?。ǘ┦占愃频臒o形資產交易的市場信息是為橫向比較提供依據,而收集被評估無形資產以往的交易信息則是為縱向比較提供依據。

 ?。ㄈ┳鳛槭袌龇☉没A的價格信息應滿足相關、合理、可靠和有效的要求。

 ?。ㄋ模o論是橫向比較,還是縱向比較,參照物與被評估無形資產會因時間、空間和條件的變化而產生差異,評估人員應對此做出言之有理,持之有據的調整。

  

  第四節 專利權和非專利技術評估

  

  一、專利權的特點及其評估目的

 ?。ㄒ唬@麢嗟奶攸c

  1.專利資產確認復雜。

  2.收益能力有一定的不確定性。

  3.法律特征

 ?。?)時間性特征

 ?。?)地域性特征

 ?。?)排他性特征

 ?。ǘ@麢嘣u估目的

  專利權轉讓形式很多,可以分為全權轉讓和使用權轉讓。

  1.使用權限

 ?。?)獨家使用權

 ?。?)排他使用權

 ?。?)普遍使用權

 ?。?)回饋轉讓權

  2.地域范圍

  3.時間期限

  4.法律和仲裁

  

  二、專利權評估程序

 ?。ㄒ唬?a href="http://www.paraplegia-hr.com/tlist-34-1.html" target="_blank" class="keylink">證明和鑒定專利權的存在

  1.有效性。

 ?。?)核實該專利是否為有效專利,著錄項目是否屬實。

 ?。?)核實該專利是否具有專利性。

  2.保護范圍。

 ?。ǘ┐_定評估方法,搜集相關資料

 ?。ㄈ┬畔①Y料分析,評定估算

 ?。ㄋ模┩瓿稍u估報告,并加以詳盡說明

  

  三、專利權的評估方法

 ?。ㄒ唬┦找娣?/p>

  折現率=無風險報酬率+風險報酬率

  1.風險報酬率(風險系數)的確定。

 ?。?)技術風險取值

 ?。?)市場風險取值

 ?。?)資金風險取值

 ?。?)管理風險取值

 ?。ㄏ嚓P取值數據參考教材P291-294)

  2.技術分成率的確定。

 ?。?)建立評測體系

    

  式中:Wj――第j個影響因素的權重;

     aj――第j個影響因素的評分。

     

  式中:r――分成率的調整系數;

      ――第j個影響因素中第I個指標的取值;

      ――第j個影響因素中第I個指標的權重;

      ――第j個影響因素的權重。

 ?。?)利用評測體系確定待估專利的分成率

 ?。ɡ}參照教材P299-300)

 ?。ǘ┏杀痉?/p>

  自創專利技術的成本一般因素組成:

  1.研制成本:包括直接成本和間接成本兩大類。

 ?。?)直接成本。

 ?。?)間接成本。

  2.交易成本。

 ?。ɡ}參照教材P302-303)

  

  四、非專利技術的特點

  非專利技術、又稱專有技術、技術秘密。

  非專利技術與專利技術的區別表現在:

  第一,非專利技術具有保密性,而專利技術則是在專利法規定范圍內公開的。

  第二,非專利技術的內容范圍很廣,包括設計資料、技術規范、工藝流程、材料配方、經營訣竅和圖紙等,專利技術通常包括三種,即發明、外觀設計和實用新型。

  第三,專利技術有明確的法律保護期限,非專利技術沒有法律保護期限。

  第四,對專利技術的保護通常按《專利法》條文進行,對非專利技術保護的法律主要有《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國反不正當競爭法》等。

  

  五、影響非專利技術評估值的因素及其評估方法

 ?。ㄒ唬┯绊懛菍@夹g評估值的因素分析

  1.非專利技術的使用期限

  2.非專利技術的預期獲利能力

  3.分析非專利技術的市場情況

  4.非專利技術的開發成本

 ?。ǘ┓菍@夹g的評估方法

  1.運用成本法對非專利技術評估

 ?。ɡ}參照教材P306-308)

  

  第五節 商標權評估

  

  一、商標權評估對象的確認

 ?。ㄒ唬┥虡思捌浞诸?/p>

  1.按商標是否具有法律的專用權分類:注冊商標和未注冊商標。

  2.按商標的構成分類:文字商標、圖形商標、符號商標、文字圖形組合商標、色彩商標、三維標志商標等。

  3.按商標的不同作用分類:商品商標、服務商標、集體商標和證明商標等。

 ?。ǘ┥虡藱嗉捌涮攸c

  排他專用權(或獨占權)、轉讓權、許可使用權、繼承權。

  

  二、影響商標權價值的因素

 ?。ㄒ唬┥虡说姆蔂顟B

  1.商標注冊情況。

  2.商標權的失效。

  3.商標權的續展。

  4.商標權的地域性。

  5.商標權在特定的商品范圍內有效。

 ?。ǘ┥虡说闹?/p>

  

  三、商標權的經濟價值及評估程序

  

  四、商標權評估方法

 ?。ㄒ唬┥虡藱噢D讓的評估

 ?。ǘ┥虡嗽S可價值評估(商標使用權評估)

 ?。ɡ}參照教材P318-320)

  第六節 計算機軟件評估

  一、計算機軟件評估中涉及的計算機軟件工程知識

 ?。ㄒ唬┯嬎銠C軟件的含義

 ?。ǘ┯嬎銠C軟件分類

 ?。ㄈ┸浖幠5膭澐謽藴?/p>

 ?。ㄋ模┸浖骐A段劃分以及相關技術文檔

 ?。ㄎ澹┸浖庪A段的劃分

  二、計算機軟件的評估特點

 ?。ㄒ唬┯嬎銠C軟件的特點

 ?。ǘ┯嬎銠C軟件價值評估的特殊性

 ?。ㄈ┯嬎銠C軟件評估方法的特點

  三、計算機軟件價值評估方法

 ?。ㄒ唬┦袌龇?/p>

 ?。ǘ┏杀痉?/p>

  評估價值=重置成本-貶值

  P=C1+C2

  式中:P――計算機軟件成本評估值;

     C1――計算機軟件開發成本;

     C2――計算機軟件維護成本。

  C1=M×W

  式中:C1――計算機軟件開發成本

     M――工作量(單位人月);

     W――單位工作量成本。

  1.COCOMOⅡ模型

  

  M――工作量(單位人月);

  α――計算機軟件的社會平均生產率參數;

  β――工作量修正系數,為多個工作量因子的乘積;

  K――計算機軟件源程序指令行數;

  b――社會平均規模指數。

 ?。?)工作量修正系數β。

 ?。?)單位工作量成本W的確定:W=F÷g

  2.Doty模型

  C2=C1×γ

  C2――軟件維護成本;

  C1――軟件開發成本;

  γ――軟件成本維護參數。

 ?。ɡ}參照教材P338――339)

 ?。ㄈ┦找娣?/p>

  評估值=未來收益期內各收益現值之和。

  第七節 商譽的評估

  一、商譽及其特點

  1.商譽不能離開企業而單獨存在,不能與企業可確指的資產分開出售。

  2.商譽是多項因素作用形成的結果,但形成商譽的個別因素,不能以任何方法單獨計價。

  3.商譽本身不是一項單獨的、能產生收益的無形資產,而只是超過企業可確指的各單項資產價值之和的價值。

  4.商譽是企業長期積累起來的一項價值。

  二、商譽評估的方法

 ?。ㄒ唬└畈罘ā?/p>

  商譽的評估值=企業整體資產評估值-企業的各單項資產評估值之和(含可確指無形資產)

 ?。ǘ┏~收益法

  1.超額收益本金化價格法。

  商譽的價值=(企業預期年收益額-行業平均收益率×該企業的單項資產評估值之和)/適用本金化率

  2.超額收益折現法。

  三、商譽評估需要注意的幾個問題

  1.不是所有企業都有商譽

  2.商譽評估必須堅持預期原則

  3.商譽評估值高低與企業中為形成商譽投入的費用和勞務沒有直接聯系。商譽評估不能采用投入費用累加的方法進行。

  4.商譽是由眾多因素共同作用的結果,形成商譽的個別因素具有不能夠單獨計量的特征,商譽評估也不能采用市場類比的方法進行。

  5.企業負債與否、負債規模大小與企業商譽沒有直接關系。

  6.商譽與商標是有區別的

 ?。?)商標是產品的標志,而商譽則是企業整體聲譽的體現。

 ?。?)商譽作為不可確指的無形資產,不能夠脫離企業而單獨存在。商標則是可確指的無形資產。

 ?。?)商標可以轉讓其所有權,也可以轉讓其使用權。而商譽沒有所有權與使用權之分。

第 八 章 長期投資評估

  第一節 長期投資評估的特點與程序

  一、長期投資的概念

  二、長期投資評估的特點

 ?。ㄒ唬╅L期投資評估是對資本的評估

 ?。ǘ╅L期投資評估是對被投資企業獲利能力的評估

 ?。ㄈ╅L期投資評估是對被投資企業償債能力的評估

  三、長期投資評估程序

  第二節 長期債權投資的評估

  一、長期債權投資及其特點

 ?。ㄒ唬┩顿Y風險較小,安全性較強

 ?。ǘ┑狡谶€本付息,收益相對穩定

 ?。ㄈ┚哂休^強的流動性

  二、長期債權投資的評估

 ?。ㄒ唬┥鲜薪灰讉脑u估

  上市交易的債券是指可以在證券市場上交易、自由買賣的債券,對此類債券一般采用市場法(現行市價)進行評估,按照評估基準日的收盤價確定評估值。

  債券評估價值=債券數量×評估基準日債券的市價(收盤價)

 ?。ǘ┓巧鲜薪灰讉脑u估

  1.到期一次還本付息債券的價值評估。對于一次還本付息的債券,其評估價值的計算公式為:

  本利和F的計算還可區分單率和復利兩種計算方式。

 ?。?)債券本利和采用單利計算。在采用單利計算時:

 ?。?)債券本利和采用復利計算。在采用復利計算時:

  2.分次付息,到期一次還本債券的評估。

  

  第三節 長期股權投資的評估

  一、股票投資的評估

 ?。ㄒ唬┕善蓖顿Y的特點

 ?。ǘ┥鲜薪灰坠善钡膬r值評估

  上市交易股票是指企業公開發行的、可以在證券市場上市交易的股票。對上市交易股票的價值評估,正常情況下,可以采用現行市價法,即按照評估基準日的收盤價確定被評估股票的價值。

 ?。ㄈ┓巧鲜薪灰坠善钡脑u估

  非上市交易的股票,一般應采用收益法評估。

  1.普通股的價值評估。

 ?。?)固定紅利型股利政策下股票價值評估。

     

  式中:P――股票評估值;

     R――股票未來收益額;

     r――折現率。

 ?。?)紅利增長型股利政策下股票價值評估。

    

  式中:P――股票評估值;

     R――股票未來收益額;

     r――折現率;

     g――股利增長率。

  股利增長率g的計算方法,一是統計分析法,即根據過去股利的實際數據,利用統計學的方法計算出的平均增長率,作為股利增長率;二是趨勢分析法,即根據被評估企業的股利分配政策,以企業剩余收益中用于再投資的比率與企業凈資產利潤率相乘確定股利增長率。

 ?。ɡ}參照教材P358-359)

 ?。?)分段型股利政策下股票價值評估。

  2.優先股的價值評估。

  

  如果非上市優先股有上市的可能,持有人又有轉售的意向,這類優先股可參照下列公式評估:

  

  二、股權投資的評估

 ?。ㄒ唬┓强毓尚烷L期投資評估

 ?。ǘ┛毓尚烷L期投資評估

 ?。ɡ}參照教材P363)

  第四節 其他資產的評估

  一、其他資產的構成

  二、其他資產的評估

 ?。ㄒ唬╅_辦費

 ?。ǘ┕潭ㄙY產大修理費

 ?。ㄈ┢渌L期待攤費用

 ?。ɡ}參照教材P365)

第 九 章 流動資產評估

  第一節 流動資產的特點與評估程序

  一、流動資產的內容及其特點

  1.循環周轉速度快。

  2.變現能力強。

  3.占用形態同時并存又相繼轉化。

  4.波動性。

  流動資產的價值評估與其他資產的評估相比,具有如下特點:

  1.流動資產評估主要是單項資產評估。

  2.合理確定流動資產評估的基準時間對流動資產評估具有非常重要的意義。

  3.既要認真進行資產清查,同時又要分清主次,掌握重點。

  4.流動資產的賬面價值基本上可以反映其現值。

  二、流動資產評估的程序

 ?。ㄒ唬┐_定評估對象和評估范圍

 ?。ǘ哂袑嵨镄螒B的流動資產進行質量和技術狀況調查

 ?。ㄈζ髽I的債權情況進行分析

 ?。ㄋ模┖侠磉x擇評估方法

  第二節 實物類流動資產的評估

  一、材料的評估

 ?。ㄒ唬┎牧蟽r值評估的內容與步驟

  庫存材料包括原料及主要材料、輔助材料、燃料、修理用備件、外購半成品等。

  1.進行實物盤點,使其賬實相符。

  2.根據不同評估目的和待估資產的特點,選擇相應的評估方法。

  3.運用存貨管理的ABC分析法,突出重點。

 ?。ǘ齑娌牧系脑u估

  1.近期購進庫存材料的評估。近期購進的材料庫存時間較短,在市場價格變化不大的情況下,其賬面值與現行市價基本接近。評估時,可采用成本法,也可以采用市場法。

 ?。ɡ?-1參照教材P372)

  2.購進批次間隔時間長、價格變化較大的庫存材料的評估,對這類材料評估時,可以采用最接近市場價格的材料價格或直接以市場價格作為其評估值。

 ?。ɡ?-2參照教材P373)

  3.缺乏準確現行市價庫存材料的評估。

  4.呆滯材料價值的評估。

  二、低值易耗品的評估

  1.按低值易耗品用途分類,可分為:一般工具、專用工具、替換設備、管理用具、勞動保護用品、其他低值易耗品等。

  2.按低值易耗品使用情況分類,可分為:在庫低值易耗品和在用低值易耗品。

  在用低值易耗品的評估,可以采用成本法進行評估。計算公式為:

  在用低值易耗品評估值=全新低值易耗品的成本價值×成新率

  在對低值易耗品評估時,由于其使用期限短于固定資產,一般不考慮其功能性損耗和經濟性損耗。其成新率計算公式為:

  

 ?。ɡ?-3參照教材P375)

  三、成產品的評估

 ?。ㄒ唬┏杀痉ㄔ谠诋a品的評估中的應用

  1.根據價格變動系數調整原成本。

  某項或某類在產品的評估價值=原合理材料成本×(1+價格變動系數)+原合理工資、費用×(1+合理工資、費用變動系數)

  2.按社會平均消耗定額和現行市價計算評估值。

  某在制品評估值=在制品實有數量×(該工序單件材料工藝定額×單位材料現行市價+該工序單件工時定額×正常工資費用)

  3.按在產品的完工程序計算評估值。

  在制品評估值=產成品重置成本×在制品約當量

  在制品約當量=在制品數量×在制品完工率

 ?。ǘ┦袌龇ㄔ谠诋a品的評估中的應用

  某在制品評估值=該種在制品實有數量×市場可接受的不含稅的單價-預計銷售過程中發生的費用

  某報廢在制品評估值=可回收廢料的重量×單位重量現行的回收價格

 ?。ɡ?-4參照教材P378-380)

  四、產成品及庫存商品的評估

 ?。ㄒ唬┏杀痉ㄔ诋a成品及庫存商品的評估中的應用

  1.評估基準日與產成品完工時間接近。當評估基準日與產成品完工時間較接近,成本變化不大時,可以直接按產成品的賬面成本確定其評估值。計算公式為:

  產成品評估值=產成品數量×產成品單位成本

  2.評估基準日與產成品完工時間間隔較長。

  方法一:產成品評估值=產成品實有數量×(合理材料工藝定額×材料單位現行價格+合理工時定額×單位小時合理工時工資、費用)

  方法二:產成品評估值=產成品實際成本×(材料成本比例×材料綜合調整系數+工資、費用成本比例×工資、費用綜合調整系數)

 ?。ɡ?-5、例9-6參照教材P381)

 ?。ǘ┦袌龇ㄔ诋a成品及庫存商品的評估中的應用

  第三節 貨幣性資產、應收賬項及其他流動資產的評估

  一、貨幣性資產的評估

  二、應收賬款及預付賬款的評估

  應收賬款評估價值=應收賬款賬面余額-已確定的壞賬損失-預計可能發生的壞賬損失

 ?。ㄒ唬┐_定應收賬款賬面價值

 ?。ǘ┐_認已發生的壞賬損失

 ?。ㄈ┐_定可能發生的壞賬損失

  1.壞賬比例法。

  

 ?。ɡ?-7參照教材P385)

  2.賬齡分析法。

 ?。ɡ?-8參照教材P386)

  三、應收票據的評估

 ?。ㄒ唬┌雌睋谋纠陀嬎?/p>

  應收票據評估值=本金×(1+利息率×時間)

 ?。ǘ┌磻掌睋馁N現值計算

  應收票據評估值=票據到期價值-貼現息

  貼現息=票據到期價值×貼現率×貼現期

  四、待攤費用和預付費用的評估

 ?。ɡ?-11參照教材P389)

第 十 章 企業價值評估

第一節 企業價值評估及其特點

  一、企業的定義及其特點

  企業作為一類特殊的資產,具有自身的特點:

  1.盈利性。

  2.持續經營性。

  3.整體性。

  二、企業價值評估的特點

  企業價值評估具有以下特點:

  1.評估對象是由多個或多種單項資產組成的資產綜合體。

  2.決定企業價值高低的因素,是企業的整體獲利能力。

  3.企業價值評估是一種整體性評估,它與構成企業的各個單項資產的評估值簡單加和是有區別的。

  這些區別主要表現為:

 ?。?)評估對象的差別。

 ?。?)影響因素的差異。

 ?。?)評估結果的差異。

  三、企業評估價值辨析

  1.企業的評估價值是企業的公允價值。

  2.企業的評估價值基于企業在盈利能力。

  3.資產評估中的企業價值有別于賬面價值、公司市值和清算價值。

  四、企業價值評估在經濟活動中的重要性和復雜性

  1.企業價值評估是利用資本市場實現產權轉讓的基礎性專業服務。

  2.企業價值評估能在企業評價和管理中發揮重要作用。

  3.企業價值評估的復雜性。

  第二節 企業價值評估的范圍界定

  一、企業價值評估的一般范圍

  二、企業價值評估的具體范圍

  在界定企業價值評估的具體范圍時,應注意以下幾點:

  1.對于在評估時點產權不清的資產,應劃為"待定產權資產",不列入企業價值評估的資產范圍。

  2.在產權清晰的基礎上,對企業的有效資產和無效資產進行區分。

  3.在企業價值評估中,對無效資產有兩種處理方式:一是進行"資產剝離",將企業的無效資產在進行企業價值評估前剝離出動,不列入企業價值評估的范圍;二是在無效資產不影響企業盈利能力的前提下,用適當的方法將其進行單獨評估,并將評估值加總到企業價值評估的最終結果之中,或將其可變現凈值進行單獨列示披露。

  4.如企業出售方擬通過"填平補齊"的方法對影響企業盈利能力的薄弱環節進行改進時,評估人員應著重判斷該改進對正確揭示企業盈利能力的影響。

  第三節 轉型經濟與企業價值評估

  一、關于產權的界定及我國企業產權模糊問題的認識

  二、轉型經濟中企業價值評估相關問題的討論

 ?。ㄒ唬┊a權模糊對企業價值評估的影響

 ?。ǘ┢髽I價值的多元貢獻與投資者一元所有的矛盾

 ?。ㄈ┢髽I價值中自然資源資本化貢獻的客觀存在與自然資源配置理論和評估方法相對落后的矛盾

 ?。ㄋ模w制慣性對企業價值評估的影響

 ?。ㄎ澹┺D型經濟條件下,企業價值評估的風險估計問題

  第四節 收益法在企業價值評估中的應用

  一、收益法評估企業價值的核心問題

  第一,要對企業的收益予以界定。

  第二,要對企業的收益進行合理的預測。

  第三,在對企業的收益做出合理的預測后,要選擇合適的折現率。

  二、收益法的計算公式及其說明

 ?。ㄒ唬┢髽I持續經營假設前提下的收益法

  1.年金法。年金法的計算公式為:

     P=A/r

  式中:P――企業評估價值;

     A――企業每年的年金收益;

     r――資本化率。

  

  2.分段法

 ?。ǘ┢髽I有限持續經營假設前提下的收益法

  

  三、企業收益及其預測

 ?。ㄒ唬┢髽I收益的界定

  1.企業創造的不歸企業權益主體所有的收入,不能作為企業價值評估中的企業收益。

  2.凡是歸企業權益主體所有的企業收支凈額,都可視為企業的收益。

  企業的收益有兩種基本表現形式,企業凈利潤和企業凈現金流量。

  在對企業的收益形式做出界定之后,在企業價值的具體評估中還需要根據評估目的的不同,對不同口徑的收益做出選擇,如凈現金流量(凈利潤)與息前凈現金流量(息前凈利潤)的選擇。因為不同口徑的收益額,其折現值的價值內涵是完全不同的。如:凈現金流量(凈利潤)折現為企業的凈資產價值,即企業的所有者權益;凈現金流量(凈利潤)+長期負債利息(1-所得稅稅率)折現為企業投資資本價值,即企業的所有者權益+長期負債;凈現金流量(凈利潤)+利息(1-所得稅稅率)折現為企業總資產價值,即企業的所有者權益+長期負債+流動負債。

 ?。ǘ┢髽I收益預測

  四、折現率和資本化率及其估測

  折現率是將未來有限期收益還原或轉換為現值的比率。資本化率是指將未來非有限期收益轉換成現值的比率。資本化率在資產評估業務中有著不同的稱謂,如資本化率、本金化率、還原利率等。折現率和資本化率在本質是相同的,都屬于投資報酬率。

 ?。ㄒ唬┢髽I評估中選擇折現率的基本原則

  1.折現率不低于投資的機會成本。

  2.行業基準收益率不宜直接作為折現率。

  3.貼現率不宜直接作為折現率。

 ?。ǘ╋L險報酬率及折現率的測算

  1.風險累加法。

  風險報酬率=行業風險報酬率+經營風險報酬率+財務風險報酬率+其他風險報酬率

  2.β系數法

  用數學公式表示為:

  Rr=(Rm-Rg)×β

  Rr=(Rm -Rg)×β×α

  加權平均資本成本模型是以企業的所有者權益和長期負債構成的投資成本,以及投資資本所需求的回報率,經加權平均計算來獲得企業評估所需折現率的一種數學模型。用公式表示為:

  企業評估的折現率=長期負債占投資資本的比重×長期負債成本+所有者權益占投資資本的比重×要求的回報率

  其中:所有者權益(凈資產)要求的回報率=無風險報酬率+風險報酬率

  五、收益額與折現口徑一致問題

  六、運用收益法評估企業的案例及說明(參照教材)

  第五節 市場法與成本法在企業價值評估中的應用

  一、市場法在企業價值評估的應用

  1.企業價值評估的市場法是基于類似資產應該具有類似交易價格的理論推斷。

  2.運用市場法評估企業價值存在兩個障礙:一是企業的個體差異;二是企業交易案例的差異。

     即:  

  V/X通常又稱為可比價值倍數。式中X參數通常選用三個財務變量:

 ?。?)利息、折舊和稅收前利潤,即EBIDT;

 ?。?)無負債的凈現金流量;

 ?。?)銷售收入

 ?。ɡ}參照教材P429-430)

  二、成本法在企業價值評估中的應用

  成本法以企業單項資產的成本為出發點,忽視了企業的獲利能力,而且在評估中很難考慮那些未在財務報表上出現的項目,如企業的管理效率、自創商譽、銷售網絡等。因此,一般情況下,不宜單獨運用成本法評估企業價值。

  在具體運用成本法評估企業價值時,通常使用加和法。

第十一章 資產評估報告

第一節 資產評估報告的基本概念及基本制度

  一、資產評估報告的基本概念

 ?。ㄒ唬┵Y產評估報告

  資產評估報告是指注冊資產評估師遵照相關法律、法規和資產評估準則,在實施了必要的評估程序對特定評估對象價值進行估算后,編制并由其所在評估機構向委托方提交的反映其專業意見的書面文件。

 ?。ǘ┵Y產評估報告書的作用

  資產評估報告書有以下幾方面的作用:

  1.它為被委托評估的資產提供作價意見。

  2.資產評估報告書是反映和體現資產評估工作情況,明確委托方、受托方及有關方面責任的依據。

  3.對資產評估報告書進行審核,是管理部門完善資產評估管理的重要手段。

  4.資產評估報告書是建立評價估檔案,歸集評估檔案資料的重要信息來源。

 ?。ㄈ┵Y產評估報告的種類

  1.按資產評估的范圍劃分,資產評估報告書可分為整體資產評估報告書和單項資本評估報告書。

  2.按評估對象不同劃分,資產評估報告書可劃分為資產評估報告書、房地產估價報告書、土地估價報告書等。

  3.按評估報告所提供信息資料的內容和詳細程度劃分,資產評估報告可劃分為簡明評估報告和完整評估報告。

  二、資產評估報告的基本要素

  1.評估報告類型;

  2.委托方、資產占有方及其他評估報告使用者

  3.評估范圍和評估對象基本情況;

  4.評估目的;

  5.價值類型

  6.評估基準日;

  7.評估假設和限制條件;

  8.評估依據;

  9.評估方法;

  10.評估程序實施過程和情況;

  11.評估結論;

  12.聲明;

  13.評估報告日;

  14.評估機構和注冊資產評估師簽章;

  15.附件。

  三、資產評估報告的基本制度

 ?。ㄒ唬┵Y產評估報告基本制度的產生與發展

 ?。ǘ┵Y產評估報告書的基本內容

  1.資產評估報告書正文及相關附件的基本內容。

 ?。?)資產評估報告書封面基本內容。

 ?。?)資產評估報告書摘要的基本內容。

 ?。?)資產評估報告書正文的基本內容。

  首部、緒言、委托方與資產占有方簡介、評估目的、評估范圍和對象、評估基準日、評估原則、評估依據、評估方法、評估過程、評估結論、特殊事項說明、評估基準日期后重大事項、評估報告法律效力、使用范圍和有效期、評估報告提出日期、尾部。

 ?。?)備查文件的基本內容。

  2.資產評估說明的基本內容。

 ?。?)"評估說明封面及目錄"的基本內容。

 ?。?)"關于評估說明使用范圍的聲明"的基本內容。

 ?。?)"關于進行資產評估有關事項的說明"基本內容。

 ?。?)"資產清查核實情況說明"的基本內容。

 ?。?)"評估依據說明"基本內容。

 ?。?)"各項資產及負債的評估技術說明"基本內容。

 ?。?)"整體資產評估收益現值法評估驗證說明"基本內容。

 ?。?)"評估結論及其分析"的基本內容。

  3.資產評估明細表的基本內容。

  第二節 資產評估報告書的制作技能

  一、資產評估報告書的制作步驟

 ?。ㄒ唬┱砉ぷ鞯赘搴蜌w集有關資料

 ?。ǘ┰u估明細表的數字匯總

 ?。ㄈ┰u估初步數據的分析和討論

 ?。ㄋ模┚帉懺u估報告書

  二、資產評估報告書制作的技術要點

  1.文字表達方面的技能要求。

  2.格式和內容方面的技能要求。

  3.評估報告書的復核及反饋方面的技能要求。

  4.撰寫報告書應注意的事項。

  三、資產評估報告書實例(參照教材P450-463)

  第三節 國外資產評估報告簡介

  一、評估報告的形式、格式與類型

  二、評估報告主要內容

  每份書面不動產評估報告必須采用以下三種意見之一,并在報告中明確表示采用哪種意見:完整型評估報告、概述型評估報告或限制使用型評估報告。

  三、評估師聲明

  四、三種類型的評估報告的比較

  完整型評估報告、概述型評估報告、限制使用型評估報告三種評估意見的根本區別在于所提供的信息的詳細程度的不同。

  第四節 資產評估報告書的應用

  一、委托方對資產評估報告書的使用

  二、資產評估管理機構對資產評估報告書的運用

  三、其他有關部門對資產評估報告書的運用

第十二章 注冊資產評估師職業道德

第一節 注冊資產評估師職業道德概述

  一?/div>會計         

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